2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료, 절세 골든타임 대응 전략

2026년 2월 21일. 현시점 에서의 부동산 시장의 흐름을 날카롭게 읽어드릴까 합니다.

다주택자분들이라면 최근 뉴스에서 가장 눈에 띄는 날짜가 하나 있을 겁니다.

바로 2026년 5월 9일이죠.

지난 2022년부터 이어져 온 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 드디어 마침표를 찍게 됩니다.

정부는 정책의 예측 가능성을 높이기 위해 더 이상의 연장 없이 예정대로 제도를 종료하겠다고 공식 발표했습니다.

이제는 “설마 또 연장되겠어?”라는 기대보다는, 변화된 환경에서 어떻게 내 자산을 지킬지 현실적인 매도 전략을 짜야 할 때입니다.

오늘은 2026년 5월 9일 이후 달라지는 세금 체계와 시뮬레이션, 그리고 시장의 새로운 흐름인 ‘증여’ 전략까지 상세히 정리해서 알려드리겠습니다.

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가장 핵심은 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도소득세 과세 방식의 변화입니다.

현재(2026년 5월 9일 이전 양도분)는 다주택자라 하더라도 보유 기간이 2년 이상이라면 중과세율이 아닌 기본세율(6~45%)을 적용받고 있습니다.

하지만 유예가 종료되는 5월 10일부터는 다주택자 양도세 중과로 상황이 완전히 달라집니다.

• 2주택자: 기본세율 + 20%p 가산
  
• 3주택 이상자: 기본세율 + 30%p 가산
  
• 장기보유특별공제: 중과 대상이 되면 보유 기간에 따른 공제 혜택(최대 30%)도 배제됩니다.

예를 들어, 양도차익이 큰 주택을 보유한 3주택자가 5월 9일 이후에 판다면,

지방소득세를 포함해 최대 82.5%라는 기록적인 세율을 마주할 수도 있습니다.

소위 말하는 ‘세금 폭탄’이 현실화되는 시점입니다.

백문이 불여일견이죠.

실제로 집을 팔았을 때 세금이 얼마나 차이 나는지 시뮬레이션을 통해 다주택자 양도세 중과를 비교해 보겠습니다.

양도가액 20억 원, 양도차익 10억 원, 15년 보유 가정 해서 보겠습니다.

위 표에서 알 수 있듯, 단 하루 차이로 세금이 2배 이상 불어납니다.

특히 15년이라는 긴 시간 동안 보유했음에도 불구하고,

중과가 적용되는 순간 수억 원 가치의 장기보유특별공제 혜택이 증발해 버린다는 점이 가장 뼈아픈 대목입니다.

과거에는 양도세 중과를 피하기 위해 마감 직전 ‘급매물’이 쏟아지며 다주택자 양도세 중과로 집값을 끌어내리곤 했습니다.

하지만 2026년의 분위기는 사뭇 다릅니다.

이미 여러 차례 규제와 완화를 겪어온 다주택자들에게는 강력한 학습효과가 생겼기 때문입니다.

“헐값에 파느니 자녀에게 물려준다”

많은 전문가가 이번 2026년 5월 9일 직전에 매물이 쏟아지기보다는 오히려 ‘증여’ 비중이 급증할 것으로 내다보고 있습니다.

• 자산의 대물림: 양도세로 수억 원을 국가에 내느니,
  증여세를 내더라도 자녀의 자산 형성을 돕는 것이 장기적으로 유리하다는 판단인거죠.
  
• 매물 잠김 현상: “언젠가는 다시 규제가 풀릴 것”이라는 기대감으로 버티기에 들어가는 다주택자가 늘어나면서,
  시장에 매물이 나오지 않는 ‘거래 절벽’이 심화될 가능성이 큽니다.
  
• 똘똘한 한 채 집중: 비선호 지역의 주택은 처분하되,
  강남 등 핵심지의 주택은 증여를 통해 끝까지 보유하려는 움직임이 뚜렷합니다.

4. 정부가 내놓은 긴급 보완책: “계약일 기준” 주목

정부도 이러한 매물 잠김과 시장 왜곡을 막기 위해 몇 가지 보완 방안을 마련했습니다.

가장 중요한 대목은 혜택 적용의 기준을 ‘잔금일’이 아닌 ‘매매계약 체결일’로 완화했다는 점입니다.

당초에는 2026년 5월 9일까지 잔금을 다 치르고 등기까지 넘겨야 중과 배제가 가능했습니다.

하지만 물리적인 시간을 고려해, 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙된다면

잔금일이 유예 기간 이후라도 중과를 면제해주기로 했습니다.

• 강남 3구 및 용산구: 계약일로부터 4개월 이내 잔금 시 인정
  
• 기타 규제지역: 계약일로부터 6개월 이내 잔금 시 인정
  
  
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5. 다주택자를 위한 전문가의 조언: 지금 해야 할 일

다주택자 양도세 중과 재시행까지 남은 시간은 이제 얼마 없습니다.

현명한 자산 관리를 위해 다음 세 가지를 점검하세요.

1. 매도 vs 증여 실익 계산: 양도세 중과액과 증여세(및 증여 취득세)를 정밀하게 비교해야 합니다.
   최근 증여 취득세 기준이 변경되었으므로 반드시 전문가와 상의하세요.
   
2. 매도 순서 결정: 양도차익이 적은 주택을 먼저 팔아 주택 수를 줄이거나,
   차익이 가장 큰 주택을 유예 기간 내에 팔아 절세 효과를 극대화해야 합니다.
   
3. 계약 증빙 철저: 5월 9일 직전에 계약을 체결한다면, 계약금 입금 내역과 계약서 작성 일시를 명확히 남겨
   세무당국과의 마찰을 방지해야 합니다.

2026년 5월 9일은 부동산 시장의 큰 변곡점이 될 것입니다.

다주택자 양도세 중과가 부활하면 시장은 ‘증여’와 ‘버티기’로 응수하며 또 다른 국면을 맞이할 것입니다.

정부가 마련한 보완책과 증여 전략을 동시에 검토하여 ‘나에게 가장 유리한 퇴로’를 찾는 것이 지금 가장 시급한 과제입니다.

부동산 세금은 아는 만큼 아끼고, 모르는 만큼 잃게 됩니다.

오늘 정리해 드린 내용을 바탕으로 여러분의 소중한 자산을 안전하게 지키시길 바랍니다.