“이제 더 이상의 자비는 없습니다.” 이재명 정부가 다주택자를 향해 던진 최후통첩은 단호합니다.

2022년부터 수차례 연장되며 다주택자들의 숨통을 틔워주었던 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 오는 2026년 5월 9일을 기점으로 완전히 종료됩니다.

정부는 “정부를 이기는 시장은 없다”며 규제 정상화를 선언했지만, 이미 과거 문재인 정부 시절의 강력한 규제를 경험한 학습 효과 때문일까요?

시장에서는 매물을 내놓기보다 다시 한번 ‘버티기’와 ‘증여’로 응수하려는 움직임이 뚜렷해지고 있습니다.

오늘은 2026년 현재 변화된 현실 기반 규제 현황과 유예 종료 이후 닥쳐올 ‘세금 폭탄’의 실체를 분석해 보겠습니다.

[5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료]

과거에는 강남 3구와 용산구 정도만 조심하면 됐지만, 이재명 정부의 10·15 부동산 대책 이후 판도가 완전히 바뀌었습니다.

현재 다주택자 양도세 중과가 적용되는 조정대상지역은 다음과 같이 대폭 확대된 상태입니다.

• 서울 전역: 강남 4구를 포함한 25개 자치구 전체가 규제 지역으로 재지정되었습니다.
• 경기 주요 12개 지역: 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 하남, 안양(동안), 수원(영통·장안·팔달), 의왕, 용인(수지) 등 수도권 핵심지들이 대거 포함되었습니다.
• 3중 규제: 이 지역들은 조정대상지역뿐만 아니라 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 묶여 거래 자체가 매우 까다로워졌습니다.
  
  [10.15 부동산 대책을 알고싶다면? 여기를 클릭]

유예 종료 후의 세금 변화를 체감하기 위해 현실적인 예시를 들어보겠습니다.

조정대상지역 내 아파트를 보유한 2주택자가 양도 차익 10억 원을 남기고 집을 팔 때의 시뮬레이션입니다.

(10년 보유했다는 가정 입니다.)

구분	유예 기간 내 (현재)	유예 종료 후 (2026. 5. 10. ~)
적용 세율	기본세율 (45%)	기본 45% + 중과 20%p = 65%
장특공제	적용 (최대 20% 공제)	배제 (0% 공제)
실효 세율	약 35~40%	약 71.5% (지방세 포함)
예상 세액	약 3억 4,000만 원	약 6억 5,000만 원

어마무시하죠? 단 하루 차이로 내야 할 세금이 약 3억 1,000만 원이 늘어납니다.

만약 3주택자라면 중과 세율이 30%p로 뛰어, 세금이 차익의 80%를 넘어서는 그야말로 ‘징벌적 과세’가 현실화됩니다.

정부는 유예 종료를 앞두고 다주택자들이 매물을 쏟아내길 기대하고 있습니다.

하지만 시장의 분위기는 정반대입니다. 이미 한 차례 강력한 규제를 경험한 학습 효과 때문입니다.

① “팔아봤자 남는 게 없다” (거래 절벽의 역설)

차익의 70~80%를 세금으로 내고 나면, 그 돈으로는 똑같은 입지의 집을 다시 살 수 없습니다.

자산 가치를 지키려는 본능은 매도 대신 ‘증여’나 ‘버티기’로 이어집니다.

실제로 최근 강남권에서는 매물 출회보다 자녀에게 집을 물려주는 증여 상담이 폭증하고 있습니다.

② 정권은 유한하고 부동산은 영원하다

다주택자들은 정책의 영속성을 믿지 않습니다.

“이번 정부가 끝나면 다시 규제가 풀릴 것”이라는 기대 심리가 강하게 작용합니다.

특히 이재명 정부의 강력한 드라이브에 대한 반작용으로 차기 선거 시점에서의 정책 변화를 노리는 전략적 버티기가 확산되고 있습니다.

③ 매물 잠김으로 인한 가격 방어

다주택자가 매물을 거두어들이면 시장에 공급이 끊깁니다.

공급이 없으면 가격은 떨어지지 않거나 오히려 상승합니다.

“세금 때문에 못 판다”는 심리가 시장 전체의 ‘매물 잠김 현상’을 심화시켜 결과적으로 집값을 떠받치는 모순적인 상황이 벌어지고 있는 것입니다.

정부도 시장의 급격한 혼란을 막기 위해 약간의 ‘미세 조정’ 카드는 남겨두었습니다.

• 계약일 기준 구제: 2026년 5월 9일까지 매매 계약을 체결한 건에 한해서는 잔금일이 늦어지더라도 중과를 면제해 주는 방안이 논의 중입니다.
  
• 지역별 차등 유예: 강남 3구와 용산은 계약 후 3개월, 그 외 서울 및 경기 12개 지역은 계약 후 6개월까지 잔금 및 등기 기간을 허용하는 보완책이 검토되고 있습니다.

하지만 이는 어디까지나 계약을 마친 사람들에게 주는 보너스 기간일 뿐, 5월 9일이라는 대원칙은 변하지 않습니다.

다주택자 양도세 중과의 파도를 넘기 위해 지금 당장 확인해야 할 현실적인 대응책입니다.

1. 매도 순서의 재배치: 차익이 적은 주택을 먼저 정리해 주택 수 자체를 줄이는 것이 최우선입니다.
   
2. 부담부 증여 활용: 양도세 중과가 무겁다면 채무를 함께 넘기는 ‘부담부 증여’를 통해 전체 세부담을 시뮬레이션해 보세요.
   
3. 실거주 요건 체크: 비거주 1주택자에 대한 장기보유특별공제 혜택도 축소될 가능성이 높으므로, 실거주 가능 여부를 판단해야 합니다.

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이재명 정부는 “다주택을 해소하는 것이 경제적으로 이익인 환경을 만들겠다”며 압박 수위를 높이고 있습니다.

하지만 시장은 이미 ‘매물 잠김’이라는 방어막을 치기 시작했습니다.

5월 9일 이후 부동산 시장은 거래가 완전히 끊기는 ‘빙하기’에 진입할 확률이 매우 높습니다.